當(dāng)持續(xù)上漲了多年的住房價(jià)格開始掉頭下跌、當(dāng)各個城市的住房銷售急劇性下降、當(dāng)不少地方政府都希望松綁已經(jīng)住房限制政策來救市時(shí)，這些都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的。甚至于即使政府要救市，估計(jì)這次中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整也是不可逆轉(zhuǎn)的。

為什么說國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始？最為核心的問題就是與當(dāng)前國內(nèi)住房市場的性質(zhì)有關(guān)�？梢哉f，近十多年來，盡管政府的職能部門和房地產(chǎn)開發(fā)商一起制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”、“改善性住房”（其實(shí)這些東西是根本不存在的），把住房打扮為一個完全與國計(jì)民生有關(guān)的消費(fèi)產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進(jìn)入住房市場的優(yōu)惠政策。但從本質(zhì)上來看，這十多年來中國住房市場完全是一個投資投機(jī)的炒作市場，比如說，當(dāng)前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，就是一個以投資為主導(dǎo)的市場。

對一個投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場來說，其購買者的目的、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行方式及供求關(guān)系與消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場是完全不同的。以投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場，購買者進(jìn)入市場目的在于預(yù)期住房購買之后能夠以更高的價(jià)格賣出，而這種預(yù)期又取決于金融條件，比如說利率高低、融資杠桿率大小、信貸獲得容易程度等。如果金融市場條件對投資者有利，投資者都會預(yù)期住房價(jià)格上漲，住房市場有更多的需求涌現(xiàn)。在這種情況下，這種住房需求可能會無限膨脹，或者說只要購買住房有錢可賺并可利用銀行金融杠桿，這種住房需求就可能無限大。如果投資者預(yù)期房價(jià)會下跌，那么住房需求就可能急劇下降，甚至下降到零。這就是十多年來國內(nèi)住房市場的基本情況。也就是說，以投資為主導(dǎo)的國內(nèi)住房市場主要由市場預(yù)期來決定。如果住房市場預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，那么這個市場的周期性調(diào)整就開始了。

從經(jīng)驗(yàn)上來看，中國這個以投資為主導(dǎo)的住房市場，其價(jià)格已經(jīng)持續(xù)上漲十多年了。這個市場的房價(jià)持續(xù)十倍的上漲，不僅形成了一個巨大的房地產(chǎn)泡沫，而且已經(jīng)是不可持續(xù)了。比如，我們不用通行的房價(jià)收入比、房價(jià)租金比、實(shí)際房價(jià)上漲水平來衡量（這些指標(biāo)早就顯示國內(nèi)住房市場泡沫巨大了），只要看當(dāng)前一線城市的土地總值會知道當(dāng)前國內(nèi)住房市場泡沫有多大。比如1990年，東京土地總值相當(dāng)于美國GDP63.3%；1997年，香港土地總值相當(dāng)于美國GDP 66.3%；今天北京土地總值相當(dāng)美國GDP61.6%。這也意味著當(dāng)年日本及香港在這樣的情況下房地產(chǎn)泡沫破滅，那么當(dāng)前北京的樓市泡沫離破滅也不遠(yuǎn)了。北京是如此，中國其他城市的情況也是這樣。

其實(shí)，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)是無可復(fù)加了。無論是從國內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)的一個又一個的“死城”、“睡城”、國內(nèi)居民持有太多的住房來看，還是從政府權(quán)力涉及房地產(chǎn)市場過多過深、中國經(jīng)濟(jì)的完全“房地產(chǎn)化”來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展完全是不可持續(xù)了。只要金融市場條件有少許的變化，整個住房市場的預(yù)期就發(fā)生逆轉(zhuǎn)。市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)也就意味著國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整開始了。而目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的情況并非僅看到市場預(yù)期發(fā)生的根本的逆轉(zhuǎn)，也并非僅看到國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始，最為重要的這種調(diào)整國內(nèi)居民及企業(yè)是否已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

我們可以看到，十多年來的中國房地產(chǎn)市場，除非少數(shù)城市之外（比如廣州、深圳及海南），絕大多數(shù)城市的住房市場的價(jià)格都是只漲不跌，更不曾出現(xiàn)什么住房市場的周期性調(diào)整。當(dāng)住房市場的價(jià)格只漲不跌，作為一個以投資為主導(dǎo)的市場，也意味著任何人只要購買到了住房就能夠大獲其利，就能夠賺錢。由于在中國住房市場有一個這樣的購買住房只賺不賠的賺錢效應(yīng)，也就使得進(jìn)入住房市場的人就越來越多，各個城市房價(jià)也就越推越高。如果房價(jià)出現(xiàn)周期性調(diào)整或下跌，中國住房市場投資者是承受不了的。這也就是為何中國住房市場“房鬧事件”越來越多，越來越嚴(yán)重。如果政府對此沒有一個明確的態(tài)度，當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，這些“房鬧事件”就可能由經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)化為社會問題。

還有，國內(nèi)銀行也可能是這樣，當(dāng)房價(jià)上漲，銀行可以把給住房市場的貸款及居民的住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這種貸款做得越多，對銀行的贏利越是有利。所以，國內(nèi)各銀行紛紛搶占住房市場貸款份額。但是，當(dāng)前住房市場出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，不僅作為抵押品的住房價(jià)格會全面下跌，而且以住房及土地作為抵押品的也會全面貶值。銀行貸款的不良率就可能全面上升。這就是最近國內(nèi)銀行貸款不良率上升原因所在。

而住房市場的周期性調(diào)整可能沖擊最大的是地方政府。這不僅可能讓地方政府融資平臺風(fēng)險(xiǎn)暴露出來，也可讓政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)增加及地方政府官員貪污腐敗顯示出來。也許這就是當(dāng)前不少城市的地方政府極力救市的原因所在。但是國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，地方政府要救市不僅沒有作用反而只能把問題搞得更糟糕。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)吸毒成癮，如果不經(jīng)過這種周期性調(diào)整的陣痛，要讓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常是不可能的。

總之，國內(nèi)不少城市的住房銷售急劇下降但價(jià)格下跌很小，這不僅意味著中國住房市場是以投資為主導(dǎo)的市場，也意味著這些城市住房市場的預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，即投資者不敢或不愿意再進(jìn)入住房市場，住房投資需求正在全面萎縮。而國內(nèi)住房市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。對此，中國住房投資者、企業(yè)、銀行及地方政府你們準(zhǔn)備好了嗎？這才是中國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的關(guān)鍵問題所在。